Životnost panelových domů dle standardu a ve skutečnosti
Pro posouzení likvidity (tedy reálné možnosti prodeje bytu a částky, kterou za něj lze získat) se zaměřují na životnost panelového domu. Životnost pětipatrových panelových budov se podle předpisů odhaduje na půl století a u devítipatrových budov asi 100 let. V mnoha případech však tato čísla zůstávají pro urbanisty pouze vodítkem. Podívejme se na reálnou a standardní životnost hlavních typů bytových domů.
Životnost panelových domů podle GOST: doporučení nebo verdikt?
Každý produkt má omezenou trvanlivost. A obytné budovy mají určitou životnost. Po jejím uplynutí se provoz budovy stává nebezpečným. Toto období je stanoveno pro každý typ budovy podle GOST a příslušných SNiP. V tabulce níže můžete vidět zobecněné údaje o hlavních typech budov:
Po dobu uvedenou v dokumentech si stavba (za předpokladu dodržení stavebních technologií) zachová všechny deklarované kvality. Toto období je doporučením pro urbanisty. Na jeho základě rozhodují o načasování demolice či rekonstrukce každého objektu. Skutečná životnost však může být delší nebo kratší než standardní.
| Faktory, které zvyšují běžnou životnost budovy | Faktory, které snižují běžnou životnost budovy |
|---|---|
| Přísné dodržování stavební technologie. | Porušení technologie výstavby: použití nekvalitních materiálů, špatná kvalita práce stavebníků. |
| Použití plnorozměrových betonových panelů nebo kvalitnějších materiálů (cihelné obklady, škvárové tvárnice atd.) při stavbě stěn | Aplikace tenkostěnných panelů. Toto řešení, typické pro Chruščova, snižuje životnost na polovinu. Jeho použití je způsobeno dočasnou povahou budov z Chruščovovy éry. |
| Kvalitní těsnění mezipanelových švů na střeše a stěnách, jejich včasná údržba. | Nedostatek těsnění střechy, časté netěsnosti ve švech. |
| Včasná realizace větších oprav: výměna okenních rámů, elektroinstalace, vodovodního a kanalizačního potrubí | Nedostatek větších oprav po dlouhou dobu. |
| Žádné velké komunikační nehody: prasknutí potrubí, zaplavení sklepa, přepálení elektroinstalace | Závažné havárie: zamrznutí potrubí topení v zimě, zaplavení komunikací. |
Standardní životnost panelových domů ze 70. let
Panelové domy ze 70. let patří do éry brežněvovského programu bytové výstavby. Patří mezi ně 90., 121. a další, méně obvyklé, projektové řady. Zároveň je v rámci série mnoho podsérií a dům postavený v roce 1974 se může od budovy postavené v roce 1979 výrazně lišit dispozičním řešením, zvukově izolačními a izolačními vlastnostmi a komfortem bydlení.
Mnoho funkcí těchto domů je odhaleno v tomto užitečném videu:
Ve srovnání s prvními („Chruščovovými“) řadami panelových domů mají domy „Brežněvka“ několik výhod:
- zlepšení dispozice (vzhled prostorné kuchyně, chodby, zvýšená výška stropu);
- použití silných panelů (tloušťka - od 0,3 m);
- přítomnost skluzu na odpadky a výtahu v mnoha řadách.
Protože základem návrhu těchto domů je stále panelové schéma, zůstávají dvě hlavní nevýhody: nemožnost přestavby a tendence mezipanelových švů ztrácet těsnost.
Stavební předpisy a provozní normy umožňují užívání takových budov po dobu 100 let. Byty v budovách „brezhnevka“, ačkoli jsou v „rozpočtovém“ cenovém segmentu sekundárního trhu s bydlením, si proto zachovávají vysokou likviditu.
Jak prodloužit životnost 9patrového panelového domu?
Přestože životnost 9patrových panelových domů odborníci odhadují na 50–100 let (v závislosti na sérii), může toto stáří výrazně prodloužit včasné větší opravy. Období doporučované normami je čtvrt století. V tomto případě by měl seznam činností obsahovat:
- revize nosných konstrukčních prvků a v případě potřeby jejich zesílení;
- výměna střešního rámu a střešních materiálů;
- kontrola základů a slepé oblasti, pokud je to nutné, odstranění trhlin a posílení problémových oblastí;
- opravy elektroinstalace;
- opravy kanalizací, vodovodů a topení.
Bohužel kvůli složité ekonomické situaci řada krajů porušuje doporučené termíny velkých oprav. Zpoždění 5 let je běžné a pro mnoho měst není velká rekonstrukce opožděná o 15 let neslýchaná. V ostatních případech se zdá, že opravné akce probíhají v souladu s termíny, ale rozsah činností je omezen.
Včasná a kompletní generální oprava může výrazně prodloužit životnost panelové konstrukce.Dalším důležitým faktorem je pečlivý přístup obyvatel k domu.
Životnost 5patrového panelového domu
Životnost vícebytových domů s 5 podlažími, postavených v rámci Chruščovova programu (1950–1960), je normami stanovena na 50 let. Nejjednodušší výpočty ukazují, že u prvních vydání již vypršela platnost a domy postavené v 60. letech minulého století už několik let stojí. V době, kdy vyprší „životnost“ domu, musí obecním úřadem vytvořená skupina odborníků posoudit stav objektu.
Na základě tohoto posouzení, plánu rozvoje města a dostupnosti peněz v rozpočtu města je přijato jedno ze dvou rozhodnutí:
- Provádění velkých oprav. Takový verdikt je učiněn ve vztahu k domům, jejichž bezpečnost obecně není uspokojivá.
- Demolice zchátralého objektu. V tomto případě jsou obyvatelům poskytovány byty o stejné ploše v nových budovách a dům je po přesídlení rozebrán.
Ve velkých městech je jedním z důležitých faktorů ovlivňujících rozhodování rostoucí náklady na pozemek pod domem. Mnohdy se zbourat zchátralou pětipatrovou budovu a postavit na jejím místě novou 16patrovou budovu se stává mnohem výhodnějším řešením než provedení velké rekonstrukce.
Pokud byla pětipatrová budova postavena za Brežněva (nebo ještě později), její životnost se odhaduje na století. V tomto případě od roku 2020 funguje budova normálně.
Doufáme, že vám náš článek pomohl pochopit, co rozhoduje o životnosti domu, o který se zajímáte a jaké jsou vyhlídky na demolici či rekonstrukci tohoto objektu.